Ferienunterkünfte in der Schweiz: Buchungsportale, Regelwerke und Kaufentscheidungen

Ferienwohnungen finden und buchen

Die Suche nach der passenden Ferienunterkunft in der Schweiz oder im Ausland erfolgt heute über digitale Portale. Neben globalen Plattformen wie Airbnb und Booking.com existieren spezialisierte Anbieter für den Schweizer Markt. Ferienhaeuser.ch etwa bietet Beratung zu Ferienhäusern und Alphütten und ermöglicht unverbindliche Anfragen per E-Mail (info@ferien-haeuser.ch) oder Telefon (071 880 0606). Innerhalb von 15 Minuten erhalten Interessenten eine aktuelle Freiliste für den gewünschten Zeitraum.

Für den Preisvergleich und unabhängige Bewertungen eignet sich HolidayCheck, das als eines der grössten deutschsprachigen Bewertungsportale über 13 Millionen Hotelbewertungen zu mehr als 4 Millionen Hotels weltweit vorhält. Das Portal vergleicht Preise von über 100 Reiseveranstaltern und bietet eine Bestpreis-Garantie. E-domizil Schweiz wird auf Trustpilot mit 4.3 von 5 als „Hervorragend“ bewertet.

Portale im Vergleich

Je nach Reiseart eignen sich verschiedene Spezialisten:

• Interhome.ch: Gut für grosse Familien und längere Aufenthalte. Die Abwicklung erfolgt komplett zwischen Portal und Kunde, was vor Betrug schützt.
• Casamundo.de: Bietet eine praktische Kartenansicht für die räumliche Orientierung.
• Atraveo.ch: Fokussiert auf Wochenaufenthalte; für Kurzaufenthalte ist die Auswahl begrenzt.
• Airbnb.ch und Homeaway.ch: Ideal für Stadtaufenthalte und kurze Mietdauern.
• Hometogo.ch: Funktioniert als Metasuchmaschine und leitet auf das jeweilige Buchungsportal weiter.

Sicher buchen und Bewertungen prüfen

Um Enttäuschungen zu vermeiden, sollten Suchkriterien wie Wohnungsgrösse, Preis und Entfernung zu Aktivitäten präzise definiert werden. Bewertungen sind nur hilfreich, wenn die Plattform überprüft, dass der Kunde tatsächlich dort war – was seriöse Portale wie HolidayCheck und Booking.com tun. Bei Booking.com etwa werden Bewertungen auf Schimpfwörter und Echtheit geprüft; das „Ferienhaus in Graubünden“ erreicht dort 8,9 von 10 Punkten basierend auf 12 Gästebewertungen.

Rechtlicher Rahmen für Vermieter

Wer eine Ferienwohnung in der Schweiz vermieten möchte, muss ein komplexes Geflecht aus Bundesrecht, kantonalen Vorschriften und kommunalen Regelungen beachten. Es existiert kein einheitliches „Airbnb-Gesetz“, sondern verschiedene überlappende Regelungen.

Untervermietung und Zustimmung

Mieter benötigen für die Vermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann die Zustimmung nur unter bestimmten Bedingungen verweigern, etwa bei überhöhten Mietpreisen oder wenn sich die Nutzung in eine gewerbliche Beherbergung verwandelt. Die Zustimmung sollte schriftlich eingeholt und Mietdauer, Häufigkeit sowie Mietzins offengelegt werden.

Kantonale und kommunale Beschränkungen

In mehreren Schweizer Städten gelten strikte Begrenzungen für Kurzzeitmieten:

• Luzern: Seit Januar 2024 gilt eine Maximaldauer von 90 Miettagen pro Jahr in Wohnzonen.
• Genf: 90-Tage-Limit in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• Zürich: Plant eine Volksinitiative für eine 90-Tage-Obergrenze.
• Bern: Seit 2022 gelten Sonderregelungen für gewerbliche Ferienwohnungen in der Altstadt.
• Interlaken: Seit 2019 besteht eine Anmeldungspflicht mit Mindestaufenthalt von fünf Nächten in Wohnzonen.

Ab Mai 2026 verlangen viele Gemeinden eine offizielle Registrierungsnummer für jedes Inserat. Nichtkonforme Inserate riskieren eine Löschung von den Plattformen.

Steuerliche Pflichten

Vermietungseinkommen unterliegen der Einkommenssteuer. Wer als Mieter untervermietet, versteuert nur den Mehrerlös über die eigenen Mietkosten. Ab einem weltweiten Jahresumsatz von 100'000 Franken wird die Mehrwertsteuerpflicht (MWST) ausgelöst. Abzugsfähige Kosten umfassen Reinigung, Plattformgebühren, Versicherungen und Instandhaltung. Seit Oktober 2025 nutzt Airbnb in der Schweiz ein hostbasiertes Gebührenmodell mit rund 15,5 Prozent Abzug vom Payout.

Gastmelde- und Kurtaxenpflicht

In den meisten Kantonen müssen Gäste bei der zuständigen Behörde gemeldet werden, insbesondere Personen mit Wohnsitz im Ausland. Die Kurtaxe (Gästetaxe) wird in vielen Regionen von Airbnb automatisch erhoben und weitergeleitet, doch Hosts müssen selbstständig prüfen, ob dies für ihre Gemeinde zutrifft. Andernfalls ist die direkte Abführung an die Gemeinde erforderlich.

Kauf oder Miete: Die finanzielle Bilanz

Der Traum vom eigenen Ferienhaus in den Alpen oder im Tessin ist teuer. Eine typische 85 bis 95 Quadratmeter grosse Ferienwohnung in den Bergen kostet durchschnittlich eine Million Franken, was rund 10'000 Franken pro Quadratmeter entspricht – vergleichbar mit städtischen Lagen.

Die Fallstricke der Finanzierung

Die Finanzierung gestaltet sich schwieriger als beim Erstwohnsitz:

• Eigenkapital: 30 bis 50 Prozent der Kaufsumme müssen selbst aufgebracht werden (bei einer Million Franken also 300'000 bis 400'000 Franken), verglichen mit 20 Prozent beim Erstwohnsitz.
• Vorsorge: Pensionskassenguthaben oder Säule-3a-Gelder dürfen für Ferienwohnungen nicht eingesetzt werden.
• Zinsen: Viele Banken verlangen höhere Hypothekarzinsen als für Hauptwohnsitze.
• Amortisation: Der Kredit muss innert 15 Jahren auf maximal 50 Prozent des Verkehrswerts reduziert werden (beim Erstwohnsitz nur bis zwei Drittel bis zur Pensionierung).

Betriebskosten und Steuern

Die jährlichen Unterhaltskosten für eine Millionen-Immobilie liegen laut UBS bei 20'000 bis 30'000 Franken. Hinzu kommt der Eigenmietwert, der als fiktives Einkommen im Kanton der Liegenschaft versteuert werden muss, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung.

Wann sich Vermietung rechnet

Um die Kosten zu senken, vermieten viele Eigentümer ihre Ferienwohnung. Ein Gewinn stellt sich jedoch erst ein, wenn das Objekt 15 bis 20 Wochen pro Jahr vermietet wird – meist in der Hauptsaison über Weihnachten und Sportferien. Wer diese Zeit selbst nutzen möchte, reduziert die Mieteinnahmen erheblich. Rechnet man die Gesamtkosten auf die durchschnittlich elf Eigenutzungswochen um, entstehen Kosten von fast 3'000 Franken pro Woche – ein Betrag, für den sich auch Luxushotels buchen lassen.

Zudem zeichnet sich ein Trend zu mehr Flexibilität und Kurzreisen ab, was mittelfristig gegen steigende Preise für Ferienimmobilien sprechen könnte. Die Zweitwohnungsinitiative hat zwar Neubauten in attraktiven Ferienorten weitgehend verhindert und bestehende Preise gestützt, doch die Nachfrage nach variablen Urlaubsformen nimmt zu.